ITBI: Valor Venal x Valor de Referência – O Que Diz a Nova Decisão do STJ?

Você está comprando um imóvel e se deparou com dúvidas sobre o cálculo do ITBI? Afinal, o que vale como base de cálculo: valor venal, valor de referência ou o valor real da transação? A recente decisão do STJ no julgamento do REsp 1.937.821 trouxe clareza sobre esse tema e impacta diretamente quem realiza transações imobiliárias em todo o Brasil.

⚖️ O Que é ITBI e Por Que Isso é Importante?

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado quando há transferência de imóveis entre pessoas vivas, como na compra e venda. Até então, muitos municípios impunham um valor de referência superior ao preço real do imóvel como base de cálculo, o que frequentemente gerava cobranças mais altas e injustas.

🏛️ Decisão do STJ – REsp 1.937.821

Em uma decisão histórica, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor efetivamente pago na transação – ou seja, o preço real negociado entre as partes.

📌 Principais Pontos da Decisão:

• ✔️ O valor declarado pelo contribuinte é presumido como verdadeiro.

• 🚫 Os municípios não podem impor um valor fixo de referência como base de cálculo.

• ⚠️ Apenas se houver indícios de fraude ou subfaturamento, a prefeitura pode contestar o valor informado.

🔍 Entenda os Conceitos Envolvidos

🏠 Valor Venal

É o valor estimado que a administração pública atribui ao imóvel, usado como base para o IPTU. Não deve ser utilizado como referência automática para o ITBI.

💰 Valor de Referência

Tabela criada por alguns municípios com valores mínimos para imóveis. O STJ considerou que essa prática é ilegal quando usada como base obrigatória para o ITBI.

📉 Valor Real da Transação

É o preço efetivamente pago pelo comprador. Segundo a decisão do STJ, este é o valor correto para calcular o imposto.

✅ Benefícios para o Contribuinte

A decisão representa um grande avanço para a justiça tributária e a proteção dos direitos do consumidor.

📈 O Que Isso Significa Para Você:

• ✅ Maior transparência na cobrança do ITBI.

• ✅ Possibilidade de contestar cobranças abusivas baseadas em valores irreais.

• ✅ Direito de pagar o imposto com base no valor real da negociação.

📣 Como Agir se Você Foi Cobrado com Base em Valor de Referência?

Se o município exigir o pagamento com base em valor superior ao negociado, você pode:

1. 💼 Solicitar a revisão administrativa junto à prefeitura.

2. 📜 Apresentar a documentação da transação (contrato, escritura, comprovantes).

3. ⚖️ Se necessário, recorrer ao Judiciário com o apoio de um advogado especializado.

📩 Fale com um Especialista

Está enfrentando problemas com a cobrança de ITBI? Um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudar a garantir seus direitos e evitar pagamentos indevidos.